Узагальнення судової практики стосовно розгляду справ щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (у тому числі прав на земельні ділянки)

Розвинений ринок нерухомого майна є основою функціонування будь-якої економіки. Оптимізація обігу нерухомості є одним із головних завдань держави в сфері економічної політики. Провідне місце у цьому займає правове регулювання відносин, пов’язаних із державною реєстрацією прав на нерухоме майно.

Реєстрація земельних ділянок – це правова сторона земельного кадастру. Вона забезпечує дотримання принципів недоторканості земельного фонду країни й охорону прав власників та землекористувачів на надані їм в установленому порядку землі.

Держава, проводячи реєструвальні роботи, з одного боку, виступає гарантом права власності на землю, з другого боку, здійснює контроль за використанням свого стратегічного потенціалу. Спираючись на реєстрацію земель, вона завжди використовувала її як правову підставу для стягнення земельного податку, через що земельний кадастр виконує свою найвідомішу з найдавніших часів фіскальну функцію.

Залишаючи право людини на земельну власність і її право на справедливий податок за цю власність, реєстрація земель спрацьовує як механізм правового регулювання і впорядкування земельних відносин, будучи надбанням суспільства і ознакою рівня його цивілізованості.

В умовах економічних реформ в Україні значно зросло значення реєстрації прав на земельні ділянки і тісно пов'язані з ними інші об'єкти нерухомого майна. Існуюча практика реєстрації земельних ділянок та нерухомого майна, розміщеного на ній, має численні недоліки і в цілому не відповідає новим, розширеним державним і суспільним потребам, перебуває на стадії становлення й удосконалення. Фактично сучасна цілісна система введення, накопичення, зберігання, пошуку, обробки і видачі даних про земельні ділянки відсутня.

Реєстрація – це внесення в реєстри (списки, описи, переліки, відомості, спеціальні книги) записів про особи, предмети, певні факти тощо з метою обліку, надання їм законної сили.

Державна реєстрація – це процес, необхідний для виникнення, зміни, переходу, обмеження і припинення прав власності або інших прав.

Таким чином, державна реєстрація земельних ділянок – це система юридичних та технічних дій із закріплення прав власників землі та землекористувачів на земельні ділянки та нерухомість відповідно до чинного законодавства, на основі документів, що підтверджують ці права.

01 липня 2004 року було прийнято Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», який визначав правові, економічні, організаційні засади створення у складі державного земельного кадастру єдиної системи державної реєстрації речових прав на земельні ділянки та інше нерухоме майно, обмежень цих прав.

Систему органів державної реєстрації прав за Законом 2004 року складали центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, який забезпечує реалізацію державної політики у сфері державної реєстрації прав, створена при ньому державна госпрозрахункова юридична особа з консолідованим балансом (центр державного земельного кадастру) та її відділення на місцях, які є місцевими органами державної реєстрації прав.

Однак, система державної реєстрації прав, передбачена Законом 2004 року, не була створена.

У зв’язку з цим виникла необхідність у регулюванні відносин, пов’язаних з державною реєстрацією прав на нерухоме майно, на якісно новому рівні. Саме тому Верховною Радою України 11 лютого 2010 року і прийнято Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України», яким Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» викладено у новій редакції та внесено зміни до деяких законодавчих актів, які регулюють відносини, пов’язані з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно.

Закон спрямований на виправлення практики, що склалася в Україні у сфері регулювання відносин, пов’язаних з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно. Так, Законом передбачається створення єдиної системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень і визначаються нові підходи до державного регулювання цивільних правовідносин у цій сфері. При цьому, Закон визначив інший концептуальний підхід як до процедури державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, так і до системи органів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Це і стало першим кроком у реформуванні системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та вирішенні вищезазначеного питання.

На виконання плану роботи Київського апеляційного адміністративного суду на І півріччя 2014 року про практику розгляду адміністративними судами справ щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (у тому числі прав на земельні ділянки), здійснено узагальнення практики розгляду справ даної категорії окружними адміністративними судами та Київським апеляційним адміністративним судом за період з 01 січня 2013 року по 31 грудня 2013 року.

Метою узагальнення судової практики є сприяння  виробленню  єдиного підходу до вирішення справ вказаної категорії, однаковому застосуванню законодавства, що регулює дані правовідносини, висвітлення проблемних та спірних питань, що виникають при вирішенні цих справ, виявлення найбільш характерних порушень чи неправильного застосування судами норм процесуального права.

Об’єктом вивчення була інформація про практику розгляду справ, пов’язаних з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (у тому числі прав на земельні ділянки), надана окружними адміністративними судами, що належать до Київського апеляційного адміністративного округу, та судові рішення цієї категорії справ, винесені за результатом апеляційного розгляду.

Під час підготовки узагальнення судової практики звернуто увагу на наступні питання:

1.    Статистичні дані, що характеризують об’єкт дослідження, їх короткий аналіз; причини скасування, зміни судових рішень судами апеляційної та касаційної інстанцій.
2.    Аналіз судової практики у частині порушення або неправильного застосування норм процесуального права.
3.    Дотримання судами норм матеріального права, характерні помилки у правозастосуванні та причини їх виникнення.
4.    Характерні приклади із судової практики і проблеми, що виникають при вирішенні зазначених справ.
5.    Пропозиції щодо заходів, які необхідно вжити для формування єдиної судової практики у вищевказаній категорії справ. 

Київський апеляційний адміністративний суд розпочав свою діяльність з 02 квітня 2007 року. Компетенція суду по розгляду апеляційних скарг на момент проведення даного узагальнення поширюється на м. Київ, Київську, Черкаську та Чернігівську області.

Узагальнення проведено шляхом надання завдань відповідним окружним адміністративним судам в межах територіальної юрисдикції та здійснення системного аналізу практики розгляду апеляційним адміністративним судом справ щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (у тому числі прав на земельні ділянки) за період з 01 січня 2013 року по 31 грудня 2013 року.

Вивчаючи статистичні показники результатів розгляду вказаними вище судами спорів у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень впродовж 2013 року, слід зазначити наступне:

На час проведення узагальнення, інформацію щодо розгляду вказаної категорії справ було одержано від Окружного адміністративного суду м. Києва, Київського окружного адміністративного суду, Черкаського окружного адміністративного суду та Чернігівського окружного адміністративного суду.

Так, згідно даних КП «ДСС» за період з 01.01.2013 по 31.12.2013 до Окружного адміністративного суду м. Києва надійшло 395 позовних заяв з досліджуваної категорії справ, за результатом розгляду яких винесено 275 постанов та 118 ухвал (в тому числі повернено позовних заяв – 39, залишено без розгляду (ст.ст. 100, 155 КАС України) – 64, відмовлено у відкритті провадження – 1, закрито провадження – 14). Інші 2 позовні заяви перебувають у провадженні цього суду.

Оскаржено в апеляційному порядку 146 рішень, з них:

-    перебувають в провадженні суду апеляційної інстанції – 31;
-    залишено без змін – 86;
-    скасовано – 29, з яких: 23 постанови та 6 ухвал.
До суду касаційної інстанції оскаржено 31 рішення, з них:
-    залишено без змін – 4;
-    перебувають у провадженні – 25;
-    скасовано – 2, з яких: 1 постанова та 1 ухвала.

Кількість скасованих рішень судом апеляційної інстанції по відношенню до постановлених рішень судом першої інстанції із зазначеної категорії спорів становить 7%, а по відношенню до оскаржених – 19%.

Згідно із статистичними даними, протягом 2013 року до Київського окружного адміністративного суду надійшло 95 адміністративних позовів зі спорів у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (у тому числі прав на земельні ділянки).

Кількість справ даної категорії, що перебувала у провадженні цього суду впродовж 2013 року – 104; кількість розглянутих справ усього – 97 (з ухваленням постанови – 70, з яких: позов задоволено – 34, відмовлено в задоволенні позову – 36); закрито провадження у справі – 4; залишено без розгляду – 23.

За наявною в Київському окружному адміністративному суді інформацією протягом 2013 року в апеляційному порядку оскаржено 31 судове рішення цього суду, прийняте у справах зазначеної категорії.

За наслідками апеляційного перегляду оскаржуваних рішень КОАС Київським апеляційним адміністративним судом скасовано 6 судових рішень, з яких 4 постанови, 1 ухвала про залишення позовної заяви без розгляду, 1 ухвала про забезпечення позову, по одній справі апеляційне провадження закрите як помилково відкрите, залишено без змін – 17 рішень.

Щодо касаційного оскарження судових рішень КОАС, то протягом 2013 року Вищим адміністративним судом України витребувано з КОАС для перегляду в касаційному порядку 6 адміністративних справ.

Впродовж зазначеного періоду в провадженні Черкаського окружного адміністративного суду з врахуванням залишку нерозглянутих справ у 2012 році (8 справ) перебувало 58 адміністративних справ зі спорів у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що складає 1,4% від загальної кількості справ, що перебували у провадженні цього суду.

За наслідками розгляду закінчено провадження по 52 адміністративним справам, що складає 89,7% від загальної кількості справ вказаної категорії, що перебували у провадженні суддів, з яких: 44 справи розглянуто по суті з прийняттям постанови, що складає 84,6% від загальної кількості справ, по яких закінчено провадження; по 23 справах позовні вимоги задоволено (повністю або частково), що становить 52,3% від загальної кількості справ з прийняттям постанови; по 21 справі в задоволенні позовних вимог відмовлено, що становить 47,7% від загальної кількості справ із прийняттям постанови.
Крім цього, у 7 справах позовну заяву залишено без розгляду на підставі ст. 155 КАС України, що складає 13,5% від загальної кількості справ вказаної категорії, по яких закінчено провадження та в 1 справі провадження закрито (1,9%).

Станом на 01.01.2014 нерозглянутими залишилися 6 адміністративних справ.

До суду апеляційної інстанції для вирішення питання про прийняття апеляційної скарги надіслано 28 адміністративних справ вказаної категорії. Станом на 20.05.2014 на адресу Черкаського окружного адміністративного суду повернулося 22 адміністративні справи, переглянуті Київським апеляційним адміністративним судом, з них за результатами апеляційного перегляду рішення Черкаського окружного адміністративного суду в 15 справах залишено без змін (68,2%), у 6 справах – скасовано (27,3%) та по 1 справі у відкритті апеляційного провадження відмовлено.

Крім того, до суду касаційної інстанції направлено 4 адміністративні справи вказаної категорії. Станом на 20.05.2014 відомості про розгляд вказаних справ Вищим адміністративним судом України відсутні.

За 2013 рік до Чернігівського окружного адміністративного суду надійшла 41 справа цієї категорії, з них розглянуто 40 справ, з прийняттям постанови – 26; з яких: позовні вимоги було задоволено по 19 справам, відмовлено в задоволенні позову по 7 справах; по 4 справах провадження закрито, 10 справ залишено без розгляду, 1 справа перебуває в провадженні суду апеляційної інстанції.

За 2013 рік Київським апеляційним адміністративним судом було залишено без змін рішення Чернігівського окружного адміністративного суду по 5 справах, скасовано – 2.

Відповідно даних КП «ДСС» у 2013 році до Київського апеляційного адміністративного суду надійшло для апеляційного перегляду 354 справа щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (у тому числі прав на земельні ділянки).

Згідно офіційних статистичних даних, впродовж 2013 року за наслідками апеляційного оскарження Київським апеляційним адміністративним судом було переглянуто 231 постанов суду першої інстанції з вищезазначеної категорії справ, з них: 160 постанов залишено без змін, 1 змінена та 70 постанов скасовано.  

За результатами узагальнення судової практики стосовно розгляду справ щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (у тому числі прав на земельні ділянки) встановлено, що основною причиною, яка сприяла зверненню до суду з адміністративними позовами даної категорії, стала відмова реєстраційного органу у реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна, зокрема поширеними є випадки, коли навіть за наявності рішень загальних судів про визнання за особою права власності на об’єкт нерухомості, державні реєстратори у межах визначених адміністративно-територіальних одиниць відмовляють в реєстрації прав, посилаючись на невідповідність документів позивачів вимогам Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Що стосується суб’єктного складу учасників судового процесу, то відповідачами у зазначеній категорії справ є Реєстраційна служба міського чи районного управління юстиції в особі державного реєстратора. У справах про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень може залучатися третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача – юридична особа або фізична особа-підприємець.

Так, в адміністративній справі № 823/1350/13-а, що перебувала в провадженні Черкаського окружного адміністративного суду, приватне підприємство «Бізнес-Гранд» звернулося до суду з адміністративним позовом в якому просило визнати незаконними дії реєстраційної служби Черкаського міського управління юстиції в особі державного реєстратора щодо внесення запису № 625409 про право власності на нерухоме майно (реєстраційний номер об’єкта нерухомого майна № 39125471101) в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, щодо об’єктів нерухомого майна, а саме: нежитлові приміщення, розташовані за адресою: м. Черкаси, вул. Смілянська, 36, на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 1565079 від 11.04.2013; скасувати рішення реєстраційної служби Черкаського міського управління юстиції про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 1565079 від 11.04.2013; зобов’язати реєстраційну службу Черкаського міського управління юстиції в особі державного реєстратора вчинити дії щодо приведення у відповідність інформації про державну реєстрацію права власності об’єктів нерухомого майна, а саме: нежитлові приміщення, розташовані за адресою: м. Черкаси, вул. Смілянська, 36, відповідно до вимог чинного законодавства.

Заслухавши доводи сторін та дослідивши докази в справі, суддя визнав, що рішення про державну реєстрацію прав та дії по внесенню запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вчинені з порушенням ст. 23 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», оскільки на час їх вчинення в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно містився запис про арешт нежитлових приміщень, що внесений 04.01.2013 на підставі ухвали Соснівського районного суду м. Черкаси від 31.12.2012 та прийняв постанову, якою задовольнив адміністративний позов повністю.

Однак, колегія суддів Київського апеляційного адміністративного суду при перегляді зазначеної постанови в апеляційному порядку дійшла висновку, що судом першої інстанції не в повній мірі досліджено матеріали справи та чинні на момент звернення позивача до суду нормативно-правові акти, що призвело до неправильного вирішення справи, а тому апеляційні скарги ПАТ «Укрсоцбанк» та Реєстраційної служби Черкаського міського управління юстиції – задовольнила, постанову Черкаського окружного адміністративного суду від 20 червня 2013 року скасувала та прийняла нову постанову, якою в задоволенні позовних вимог ПП «Бізнес-Гранд» відмовила.

Важливу увагу необхідно приділити питанню розмежування судової юрисдикції в межах розгляду справ щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (у тому числі прав на земельні ділянки).

Відповідно до абз. 2 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» – це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення,  переходу  або  припинення  прав  на нерухоме майно,  обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За змістом статті 9 цього Закону, державний реєстратор є державним службовцем, крім випадку коли державним реєстратором є нотаріус як спеціальний суб’єкт, на якого покладаються (делегуються) функції державного реєстратора прав на нерухоме майно.

Відповідно до ч. 2 ст. 30 цього Закону, дії або бездіяльність державного реєстратора, державного кадастрового реєстратора, нотаріуса, державного виконавця можуть бути оскаржені до суду, під діями також слід розуміти рішення, прийняті зазначеними суб’єктами владних повноважень з питань реєстрації.

Спори, які виникають у цих відносинах, підлягають розгляду в порядку адміністративного судочинства.

Зазначена позиція також була висвітлена в постанові Пленуму Вищого адміністративного суду України № 8 від 20 травня 2013 року.

Також, Вищим адміністративним судом було зазначено, що за змістом статті 126 Земельного кодексу України, статті 19 Закону № 1952-IV (до внесення змін згідно і Законом України від 07 липня 2011 року № 3613-VI «Про Державний земельний кадастр») державні акти на право власності або постійного користування на земельну ділянку у випадках, встановлених законом, є підставою для державної реєстрації цих прав. Ці акти видаються спеціально уповноваженим органом державної виконавчої влади у галузі земельних ресурсів – Державним агентством земельних ресурсів України.

Видача державних актів на право власності або постійного користування на земельну ділянку здійснювалася за єдиною визначеною процедурою, встановленою Інструкцією про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, затвердженою наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 04 травня 1999 року № 43, зареєстрованою в Міністерстві юстиції України 04 червня 1999 року за № 354/3647.

Таким чином, ознаками цих державних актів є:

-    видача органом виконавчої влади;
-    видача в межах процедури державної реєстрації права власності, користування, що виникло на підставі правовстановлюючого документа;
-    єдиний порядок оформлення;
-    фіксування факту державної реєстрації права власності на землю або користування землею.

Оскільки, порядок видачі державних актів на право власності або постійного користування на земельну ділянку перебуває у сфері публічно-правових відносин, то спори щодо дій чи бездіяльності суб’єктів владних повноважень з приводу їх видачі підлягають розгляду адміністративними судами.

Як приклад задоволення позовних вимог у справах даної категорії, що аналізується, можна навести справу № 810/1533/13-а.

Так, гр. Г. звернувся з позовом до Державного реєстратора прав на нерухоме майно Реєстраційної служби Києво-Святошинського районного управління юстиції Київської області (далі - Відповідач 1, Державний реєстратор), Реєстраційної служби Києво-Святошинського районного управління юстиції Київської області (далі - Відповідач 2, Реєстраційна служба), в якому позивач просить: визнати нечинним рішення Державного реєстратора № 896895 від 14.03.2013, яким Позивачеві відмовлено у державній реєстрації права власності 1/8 частки земельної ділянки, кадастровий № 3222410600:01:017:0162; зобов'язати Відповідача провести державну реєстрацію прав за його заявою.

Судом було встановлено, що рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 27.11.2012 у справі № 2-2197/12, що набрало законної сили, визнано за гр. Г. право приватної власності на 1/8 частки земельної ділянки, кадастровий № 3222410600:01:017:0162, розміром 0,10 га., за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, м. Вишневе, вул. Козацька, 4.

22.02.2013 Позивачем до Реєстраційної служби було подано заяву з реєстраційним № 263970 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на зазначену частку земельної ділянки.

Рішенням Державного реєстратора від 14.03.2013 № 896895 відмовлено у державній реєстрації права власності на вищезазначену частку земельної ділянки на підставі того, що подані заявником документи не відповідають вимогам, або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують, а саме: у наданому заявником для реєстрації права власності рішенні Києво-Святошинського районного суду від 27.11.2012 № 2-2197/12 не зазначено цільове призначення земельної ділянки.

Надаючи правову оцінку спірним правовідносинам, які виникли між сторонами, суд виходив з того, що відносини, пов’язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень врегульовані Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.06.2004 № 1952-IV (далі – Закон № 1952-IV).

Процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов'язки суб'єктів у сфері державної реєстрації прав тощо регулює Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений  Постановою Кабінету Міністрів України від 22.06.2011 № 703 (далі - Порядок).

Приписами ст. 17 Закону № 1952-IV встановлено вимоги до документів, які подаються для державної реєстрації прав та їх обтяжень.

Згідно п. 5 ч. 1 ст. 19 Закону № 1952, державна реєстрація прав проводиться на підставі, зокрема, рішень судів, що набрали законної сили.

Вичерпний перелік підстав для відмови у державній реєстрації прав та їх обтяжень встановлено ч. 1 ст. 24 Закону № 1952, ч. 4 цієї ж статті регламентує, що відмова в державній реєстрації прав та їх обтяжень з підстав, не передбачених цим Законом, заборонена.

Так, пунктами 7, 10, 12, 16, 23, 26, 27 Порядку встановлено, що для проведення державної реєстрації прав заявник подає органові державної реєстрації прав, нотаріусові заяву про державну реєстрацію. Заявник разом із заявою про державну реєстрацію подає органові державної реєстрації прав, нотаріусові необхідні для такої реєстрації документи, визначені цим Порядком. Для проведення державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно необхідними документами є документи, що підтверджують виникнення, перехід або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно та інші документи, визначені цим Порядком. Документом, що підтверджує виникнення, перехід та припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, є, зокрема, рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно.

Під час розгляду заяви про державну реєстрацію і документів, що додаються до неї, державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно, їх обтяженнями.

За результатами розгляду заяви про державну реєстрацію та документів, необхідних для її проведення, державний реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень або рішення про відмову в такій реєстрації. Державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав та їх обтяжень виключно за наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав, що визначені Законом № 1952.

Судом не взято до уваги посилання Відповідача 1 в оскаржуваному рішенні на відсутність в рішенні Києво-Святошинського районного суду Київської області від 27.11.2012 у справі № 2-2197/12 зазначення цільового призначення земельної ділянки у зв'язку тим, що рішення суду набрало законної сили, а отже воно є обов'язковими до виконання на всій території України відповідно до статті 124 Конституції України.

Крім того, Публічна кадастрова карта Державного агентства земельних ресурсів України, яка є загальнодоступним та загальновідомим ресурсом, містить інформацію про цільове призначення земельної ділянки з кадастровим № 3222410600:01:017:0162, а саме «Для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)», що відповідає підрозділу 2.01 розділу 02 «Землі житлової забудови» секції В «Землі житлової громадської забудови» Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України від 23.07.2010 № 548, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 01.11.2013 за № 1011/18306.

Таким чином, цільове призначення земельної ділянки з кадастровим № 3222410600:01:017:0162 є загальновідомим фактом.

Оскільки, відповідачем не було доведено законності оскаржуваного рішення про відмову у державній реєстрації прав та їх обтяжень 1/8 земельної ділянки з кадастровим № 3222410600:01:017:0162, суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог та скасування оскаржуваного рішення Державного реєстратора прав від 14.03.2013 № 896895, зобов'язання Реєстраційну службу провести державну реєстрацію речових прав власності 1/8 частки земельної ділянки, кадастровий № 3222410600:01:017:0162.

Ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 05 листопада 2013 року постанову Київського окружного адміністративного суду від 23 квітня 2013 року було залишено без змін.

Прикладом відмови в задоволенні адміністративного позову при розгляді зі спорів у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є справа № 2а-4191/12/1070.

З матеріалів справи вбачається, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Ріелторі плюс» звернулося з позовом до Комунального підприємства «Бучанське бюро технічної інвентаризації», третя особа-1: Публічне акціонерне товариство «Банк «Київська Русь», третя особа-2: гр. В. про визнання протиправними дій відповідача щодо реєстрації за  ПАТ «Банк «Київська Русь» права власності на приміщення торгівельного центру з надвірними спорудами за адресою: Київська область, м. Буча, вул. Жовтнева, 66-а (далі-торгівельний центр); скасування рішення про реєстрацію за банком права власності на приміщення торгівельного центру від 23.06.2012.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що відповідач незаконно зареєстрував за ПАТ «Банк «Київська Русь» право власності на приміщення торгівельного центру, не встановивши при цьому суперечностей щодо заявленого та вже зареєстрованого права на об'єкт нерухомості через різницю площі об'єкта нерухомості (9328,3 кв. м.) та площі (7011,0 кв. м.), яка перебувала в іпотеці банку, також відповідач не мав права реєструвати за банком право власності на приміщення торгівельного центру під тим самим реєстраційним номером, який присвоєно вказаному приміщенню при первинній реєстрації, оскільки площа торгівельного центру суттєво змінилась,відбувся поділ об’єкту нерухомості на декілька окремих, а відтак відповідач зобов’язаний був зареєструвати право власності на приміщення торгівельного центру за банком під новим реєстраційним номером. Також, позивач зазначив, що на момент здійснення реєстрації права власності банку на приміщення торгівельного центру, частина приміщень вказаного торгівельного центру вже перебувала у власності третіх осіб. Крім того, при реєстрації права власності за ПАТ «Банк «Київська Русь» на спірні приміщення, на останні виконавчою службою було накладено арешт, що виключає можливість реєстрації права власності таких приміщень за банком.

Судом встановлено, що відповідно до укладеного між позивачем та ПАТ «Банк «Київська Русь» договору іпотеки від 28.12.2009, банку було передано в іпотеку перелік приміщень торгівельного центру площею 7011,0 кв. м із зазначенням номерів та площі приміщень. Лише цей перелік приміщень торгівельного центру площею 7011.0 кв. м був виставлений на прилюдні торги, про що свідчить протокол про проведення прилюдних торгів від 21.12.2011 № 1-079/11. Цей же перелік приміщень відображений і в Акті державного виконавця про реалізацію предмета іпотеки від 30.12.2011.

Після проведення прилюдних торгів, банк отримав від державного нотаріуса Свідоцтво від 12.01.2012, яким посвідчено, що ПАТ «Банк «Київська Русь» належить на праві власності майно: приміщення торгівельного центру загальною площею 7011,0 кв. м

Надалі, в установленому законом порядку, банк звернувся до відповідача для реєстрації за ним права власності на приміщення торгівельного центру.

Саме на підставі Свідоцтва, виданого нотаріусом, відповідач у встановленому законом порядку зареєстрував за ПАТ «Банк «Київська Русь» право власності на приміщення торгівельного центру площею 7011,0 кв. м.

Відповідно до норм Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно від 07.02.2002 № 7/5, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 18.02.2002 № 157/6445 (було чинне на момент виникнення спірних правовідносин, далі-тимчасове положення), одним з правовстановлювальних документів, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на нерухоме майно, є Свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів, видане нотаріусом.

Це означає, що твердження представника позивача про реєстрацію за банком права власності на приміщення торгівельного центру площею 9328,3 кв. м не відповідає дійсності та спростовується наявними в матеріалах справи доказами.

Відповідно до пункту 3.10 Тимчасового положення, на кожний об'єкт, права щодо якого підлягають державній реєстрації та право власності на який заявлено вперше, реєстратор БТІ одночасно з внесенням запису до відповідного розділу Реєстру прав присвоює реєстраційний номер такому об'єкту, який залишається незмінним протягом усього часу його існування. У разі переходу права власності та інших речових прав на об'єкт, права щодо якого підлягають державній реєстрації, або зміни в його описі реєстраційний номер такого об'єкта залишається незмінним.

Таким чином, доводи позивача про порушення відповідачем при реєстрації за банком права власності на приміщення торгівельного центру площею 7011,0 кв. м. під номером первинної реєстрації вказаного об'єкта нерухомості норм Тимчасового положення є безпідставними та ґрунтуються на помилковому тлумаченні позивачем норм Тимчасового положення.

Щодо посилання представника позивача на порушення відповідачем пункту 3.1 Тимчасового положення, а саме: не було виявлено суперечностей між заявленими і вже зареєстрованими правами на об'єкт нерухомості, суд зазначив, що відповідно до вказаного пункту, реєстратор БТІ встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на об'єкти, права щодо яких підлягають державній реєстрації, зокрема: відповідність відомостей про об'єкт, права щодо якого підлягають державній реєстрації, наявним у Реєстрі прав та поданим документам; відповідність даних про наявність (або відсутність) інформації та/або відповідних документів, що свідчать про накладення (зняття) заборони (арешту) або інших обтяжень, що перешкоджають проведенню державної реєстрації прав, у тому числі відсутність встановлених законом заборон на відчуження нерухомого майна.

Відповідно до пункту 3.8 Тимчасового положення, державній реєстрації підлягають виключно заявлені права за умови їх відповідності законодавству і поданим документам. Реєстратору БТІ забороняється тлумачити права або самостійно вносити зміни до відомостей про заявлені права.

У той же час, норми чинного законодавства не містять норм, які зобов'язують реєстратора перевіряти наявність обтяжень у випадках, коли особи звертаються з заявами про реєстрацію права власності на нерухоме майно на підставі нотаріально посвідчених документів.

Тому, судом не було взято до уваги посилання представника позивача на той факт, що при реєстрації права власності на приміщення торгівельного центру за банком, відповідач зобов'язаний був перевірити наявність/відсутність заборони та/або арешту нерухомого майна та наявність чи відсутність податкової застави на об'єкт нерухомого майна, не заслуговують на увагу, оскільки такий обов'язок на відповідача законодавцем не покладено.

Така ж позиція суду і щодо посилання позивача на той факт, що, на підставі наказу Господарського суду Київської області від 24.02.2011 № 19/279-10 про стягнення з ТОВ «Ріелторі плюс» на користь ТОВ «Торговий дім «Насіння» боргу в сумі 1112064,68 грн., 16.03.2011 ВДВС Бучанського МУЮ було відкрито виконавче провадження та накладено арешт на все майно товариства, а відтак відповідач не мав права реєструвати за банком право власності на торгівельний центр.

Загальний порядок звернення стягнення на майно боржника, в тому числі і на нерухоме майно визначено главою 4 Закону України «Про виконавче провадження» від 21.04.1999 № 606-XIV.

Відповідно до частин першої та шостої статті 52 Закону України «Про виконавче провадження», звернення стягнення на майно боржника полягає в його арешті, вилученні та примусовій реалізації. Стягнення на майно боржника звертається в розмірі і обсязі, необхідних для виконання за виконавчим документом, з урахуванням стягнення виконавчого збору, витрат, пов'язаних з організацією та проведенням виконавчих дій, штрафів, накладених на боржника під час виконавчого провадження.

Згідно із положеннями статей 54 Закону України «Про виконавче провадження», визначений порядок звернення стягнення на нерухоме майно, в тому числі яке є предметом застави (іпотеки).

Як вбачається з матеріалів справи, постановою ВДВС Бучанського МУЮ від 16.03.2011 про відкриття виконавчого провадження (ВП № 25355841) накладено арешт на все майно ТОВ «Ріелторі плюс» у межах суми звернення стягнення: 1112064,68 грн. та заборонено здійснювати відчуження будь-якого майна, яке належить боржнику лише в межах суми боргу.

Станом на момент вчинення відповідачем дій щодо реєстрації за ПАТ «Банк Київська Русь» права власності на приміщення торгівельного центру площею 7011,0 кв. м за позивачем було зареєстроване нежитлове приміщення № 9 загальною площею 498,5 кв. м, що знаходиться в тому ж торгівельному центрі, що і приміщення площею 7011,0 кв. м., які перейшли у власність банку.

Головним державним виконавцем ВДВС Бучанського МУЮ, в рамках вжиття заходів по виконавчому провадженню ВП № 25355841 було описано вищезазначене приміщення, та призначено експерта для надання письмового звіту про оцінку вказаного майна для його примусової реалізації.

Про звернення стягнення на майно ТОВ «Ріелторі плюс», що перебувало в іпотеці, державний виконавець заставодержателя (банк) не повідомляв, а відтак можна зробити висновок, що вартість описаного та оціненого приміщення № 9 загальною площею 498,5 кв. м. цілком покривала суму боргу, в межах якої було накладено арешт на майно ТОВ «Ріелторі плюс».

Крім того, як вбачається з матеріалів справи, банк за придбання приміщень торгівельного центру з прилюдних торгів сплатив суму 45 935 850,00 грн. за 7011,0 кв. м., таким чином, ціна 1 кв. м в даному торгівельному центрі складає близько 6500,00 грн., що також підтверджує, що ціна вказаного приміщення є вищою за суму боргу, в межах якої було накладено арешт на майно позивача.

Враховуючи вищевикладене, твердження позивача, що відповідач не мав права реєструвати за банком право власності на торгівельний центр, оскільки на все майно товариства виконавчою службою було накладено арешт, спростовані наявними в матеріалах справи доказами.

Враховуючи наведене, суд дійшов висновку, що реєструючи за ПАТ «Банк «Київська Русь» право власності на приміщення торгівельного центру площею 7011,0 кв. м, відповідач діяв на підставі, в межах повноважень та у спосіб, визначені чинним законодавством України, а тому позовні вимоги  не підлягають задоволенню.

Ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 18 квітня 2013 року постанову Київського окружного адміністративного суду від 01 лютого 2013 року залишено без змін.

Ухвалою Вищого адміністративного суду України від 12 грудня 2013 року, ухвалу Київського апеляційного адміністративного суду від 18 квітня 2013 року та постанову Київського окружного адміністративного суду від 01 лютого 2013 року було залишено без змін.

Крім того, в контексті узагальнення судової практики з зазначеного питання, необхідно звернути увагу на те, що з 01 січня 2013 року державна реєстрація прав на нерухоме майно здійснюється органами Державної реєстраційної служби України – головного органу у системі центральних органів виконавчої влади з питань реалізації державної політики у сферах державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Зазначена обставина, в тому числі, призводить до розходження позицій адміністративних судів при вирішенні спорів справ щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (у тому числі прав на земельні ділянки).

Так, постановою Окружного адміністративного суду м. Києва від 29 лютого 2012 року у справі № 2а-18997/11/2670 був частково задоволений позов гр. С. до  Комунального підприємства «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна» про визнання протиправною бездіяльність та зобов’язання вчинити певні дії.

Своїм рішенням суд зобов’язав Комунальне підприємство «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна» на підставі рішення Солом’янського районного суду м. Києва від 13 липня 2011 року та ухвали Солом’янського районного суду м. Києва від 23 січня 2012 року провести державну реєстрацію скасування реєстрації права власності за гр. С. на частину квартири за адресою: м. Київ, вул. Уманська, 27, кв. 29, проведеної на підставі договору дарування частки квартири за адресою: м. Київ, вул. Уманська, 27, кв. 29.

Гр. С. звернувся до Окружного адміністративного суду м. Києва із заявою про заміну сторони у виконавчому провадженні № 35401809 її правонаступником: Комунальне підприємство «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна» замінити на його правонаступника - Реєстраційну службу Головного управління юстиції у м. Києві.

Ухвалою Окружного адміністративного суду м. Києва від 06 лютого 2013 року заяву гр. С. про заміну сторони виконавчого провадження задоволено. Здійснено заміну сторони у виконавчому провадженні № 35401809 її правонаступником, а саме: Комунальне підприємство «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна» замінити на його правонаступника - Реєстраційну службу Головного  управління юстиції у м. Києві.

Розглядаючи апеляційну скаргу гр. Є. на зазначене рішення суду, Київський апеляційний адміністративний суд дійшов до наступних висновків.

Як встановлено судом першої інстанції, заявником у судовому засіданні надані докази відкриття виконавчого провадження з примусового виконання виконавчого листа по адміністративній справі № 2а-7722/12/2670, виданого 22 листопада 2012 року та в якому в якості боржника вказано Комунальне підприємство «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна».

Крім того, згідно з листом Комунального підприємства «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна» № 1453 (И-2013) від 15 січня 2013 року, повідомлено, що згідно із Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», з 01 січня 2013 року державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та обтяжень таких прав здійснюють територіальні органи державної реєстрації прав Міністерства юстиції України та державні та приватні нотаріуси. Виходячи з вищенаведеного, на даний час, у КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна» відсутні повноваження щодо реєстрації (виникнення, переходу або припинення) права власності на об'єкти нерухомого майна.

Таким чином, суд першої інстанції дійшов висновку про наявність підстав для задоволення заяви про заміну сторони виконавчого провадження на підставі ст. 264 КАС України.

З таким висновком суду погодилася і колегія суддів апеляційного суду та виходила з наступних мотивів.

Відповідно до ст. 6 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», систему органів державної реєстрації прав становлять: Міністерство юстиції України; центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері державної реєстрації прав; органи державної реєстрації прав, утворені Міністерством юстиції України в установленому законодавством порядку.

За змістом п. 1.3 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України № 7/5 від 07 лютого 2002 року, який діяв на момент виникнення спірних правовідносин, державна реєстрація прав проводиться реєстраторами бюро технічної інвентаризації у межах визначених адміністративно-територіальних одиниць, обслуговування на території яких здійснюється БТІ, створеними до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» та підключеними до Реєстру прав власності на нерухоме майно.
Згідно з п. 1 Положення про Державну реєстраційну службу України, затвердженого Указом Президента України № 401/2011 від 06 квітня 2011 року, Державна реєстраційна служба України (Укрдержреєстр) є центральним органом виконавчої влади, діяльність якого спрямовується і координується Кабінетом Міністрів України через Міністра юстиції України та входить до системи органів виконавчої влади.

Укрдержреєстр є головним органом у системі центральних органів виконавчої влади з питань реалізації державної політики у сферах державної реєстрації актів цивільного стану, державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, державної реєстрації юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців, реєстрації (легалізації) об'єднань громадян, інших громадських формувань, статутів фондів загальнообов'язкового державного соціального страхування, якщо їх реєстрація передбачена законами, статуту територіальної громади міста Києва, друкованих засобів масової інформації та інформаційних агентств як суб'єктів інформаційної діяльності.

Отже, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції вірно дійшов висновку про те, що у даному випадку відбулося функціональне правонаступництво, оскільки після набрання чинності змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відбувся перехід функцій з державної реєстрації прав на нерухоме майно від одного суб'єкта владних повноважень до іншого, а саме: такі функції перейшли від органів БТІ до органів державної реєстрації - структурних підрозділів територіальних органів Міністерства юстиції України, на які покладено реалізацію повноважень Державної реєстраційної служби України.

Згідно з ч. 5 ст. 8 Закону України «Про виконавче провадження», у разі вибуття однієї із сторін державний виконавець з власної ініціативи або за заявою сторони, а також сама заінтересована сторона мають право звернутися до суду із заявою про заміну сторони її правонаступником. Для правонаступника усі дії, вчинені до його вступу у виконавче провадження, обов'язкові тією мірою, якою вони були б обов'язковими для сторони, яку правонаступник замінив.

За змістом ст. 264 КАС України, у разі вибуття однієї із сторін виконавчого провадження за поданням державного виконавця або за заявою заінтересованої особи суд може замінити сторону виконавчого провадження її правонаступником.

Враховуючи наведені фактичні обставини справи та відповідні їм норми законодавства, колегією суддів зазначено, що суд першої інстанції обґрунтовано дійшов висновку про заміну сторони виконавчого провадження.

Таким чином, на підставі вищевикладеного, ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду залишена без змін ухвала Окружного адміністративного суду м. Києва від 06 лютого 2013 року про заміну сторони у виконавчому провадженні.

Разом з тим, важливо звернути увагу на те, що досі виникають випадки неоднакового застосування положень законодавства при вирішенні спорів, що виникають з приводу юридичних фактів, що є підставами для здійснення державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень (у тому числі прав на земельні ділянки).

Прикладом цього може слугувати постанова Чернігівського окружного адміністративного суду від 14 березня 2013 року по справі № 825/675/13-а за адміністративним позовом Козелецької районної державної адміністрації Чернігівської області до провідного спеціаліста управління Держкомзему у Козелецькому районі Чернігівської області, Приватно-орендного сільськогосподарського підприємства ім. Щорса, реєстраційної служби Козелецького районного управління юстиції Чернігівської області про визнання нечинним договору оренди землі укладеного між Козелецькою районною державною адміністрацією Чернігівської області та Приватно-орендного сільськогосподарського підприємства ім. Щорса с. Красилівка Козелецького району позовні вимоги Козелецької районної державної адміністрації Чернігівської області були задоволені в повному обсязі.

Постановою Київського апеляційного адміністративного суду від 13 червня 2013 року вищезазначене рішення було скасовано.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції Київський апеляційний адміністративний суд посилався на п. 7 постанови Пленуму Верховного Суду України № 7 від 16 квітня 2004 року «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» відповідно до якого, захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється згідно з ч. 3 статті 152 Земельного кодексу України шляхом: визнання прав; відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобіганню вчинення дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; визнання угоди недійсною; визнання недійсним рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; відшкодування заподіяних збитків; застосування інших передбачених законом способів.

Виходячи з вищевикладеного, колегія суддів дійшла висновку, що визнання нечинним договору оренди землі № 742208424004887 від 17 серпня 2012 року, укладеного між Козелецькою районною державною адміністрацією Чернігівської області та приватно-орендним сільськогосподарським підприємством ім. Щорса, є спором про право, що в свою чергу унеможливлює його розгляд в порядку адміністративного судочинства.

Отже, узагальнення судової практики в цілому показало, що окружні адміністративні суди, що належать до Київського апеляційного адміністративного округу, в більшості у своїй правозастосовчій діяльності дотримуються принципів адміністративного судочинства, серед яких одним із провідних є принцип законності.

Вказане підтверджується статистичними даними, зокрема кількістю оскаржених в апеляційному порядку та скасованих рішень Київським апеляційним адміністративним судом.

Найбільш дієвим способом оперативного усунення виявлених під час аналізу судової практики помилок і недопущення їх в подальшому є надання роз’яснень та рекомендацій судами вищих інстанцій, а також виправлення помилок у правозастосуванні та тлумаченні норм матеріального й процесуального права, формування єдиної судової практики.

На підставі вищенаведеного, з метою покращення якості роботи суду в цьому напрямку вбачається за доцільне обговорити вказаний аналіз на нараді суддів, провести з суддями нараду щодо формування єдиної судової практики при розгляді справ щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (у тому числі прав на земельні ділянки).

Реалізація вказаного є особливо актуальною з огляду на чинність в Україні принципу загальнообов'язковості судових рішень, які набрали законної сили для виконання всіма державними органами, юридичними та фізичними особами.

Додатки:
- копії відповідних судових рішень, що використані під час вивчення та узагальнення  практики розгляду спорів зазначеної категорії.


Суддя Київського апеляційного
адміністративного суду                                                Л.П. Борисюк