Огляд практики розгляду справ, які виникають зі спорів у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень
У сучасних умовах одним із чинників ефективного функціонування будь-якої економіки є розвинений ринок нерухомого майна, а одним із головних завдань правової держави у сфері економічної політики є оптимізація обігу нерухомості.
Провідне місце у цьому напрямку займає правове регулювання відносин, пов’язаних із державною реєстрацією прав на нерухоме майно.
Інститут державної реєстрації прав в Україні тривалий час перебуває у стані реформування.
1 липня 2004 року прийнято Закон України № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» (далі – Закон № 1952-ІV).
Законом України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» Закон № 1952-IV викладено в новій редакції. Цим Законом розширено перелік речових прав, що підлягають державній реєстрації, визначено новий орган державної влади з питань державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, створено єдину систему органів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та єдину державну інформаційну систему відомостей про права на нерухоме майно, їх обтяження, а також про об’єкти та суб’єктів цих прав – Державний реєстр речових прав на нерухоме майно.
Суттєвих змін зазнав Закон № 1952-ІV у зв’язку з прийняттям Закону України від 4 липня 2012 року № 5037-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення та спрощення процедури державної реєстрації земельних ділянок та речових прав на нерухоме майно».
З прийняттям цього Закону спрощено процедуру державної реєстрації земельних ділянок та речових прав на нерухоме майно. Зокрема, запроваджено можливість подання документів на державну реєстрацію прав як у паперовій, так і в електронній формі шляхом запровадження механізму їх подання державним кадастровим реєстратором, наділено нотаріусів повноваженнями державного реєстратора прав на нерухоме майно, які виникають у результаті вчинення нотаріальних дій (здійснення нотаріусами державної реєстрації прав власності, реєстрація яких була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, при вчиненні нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва, а також державної реєстрації прав у результаті вчинення нотаріальної дії з такими об’єктами), встановлено можливість отримання витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно особам, які мають речові права на чуже нерухоме майно, а також інформації про наявність іпотеки та обтяжень речових прав на нерухоме майно, встановлено порядок взаємодії органів державної реєстрації прав з органами державної виконавчої служби.
З 1 квітня 2015 року у зв’язку з набранням чинності Законом України від 5 березня 2015 року № 247-VIII «Про внесення змін до деяких законів України щодо уточнення повноважень нотаріусів та особливостей реєстрації похідних речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення» уповноважено нотаріусів здійснювати функції державного реєстратора прав на нерухоме майно та надано можливість проводити державну реєстрацію речових прав, похідних від права власності, на земельні ділянки сільськогосподарського призначення незалежно від нотаріального посвідчення договору, на підставі якого виникає таке право, права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яке виникло та оформлено в установленому порядку до 1 січня 2013 року, одночасно з державною реєстрацією похідного від нього речового права на таку земельну ділянку.
Основними нормативно-правовими актами, які регулюють відносини у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, крім цього Закону є Цивільний кодекс України, Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 року № 868 (до набрання чинності цією постановою – 12 лютого 2014 року – діяла постанова від 22 червня 2011 року № 703 «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно»), Порядок ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011 року № 1141, Порядок доступу посадових осіб органів державної влади, органів місцевого самоврядування, судів, органів внутрішніх справ, органів прокуратури, органів Служби безпеки, нотаріусів, адвокатів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Порядок надання фізичним та юридичним особам інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 24 грудня 2014 року № 722, тощо.
Значний масив нормативно-правових актів, що регулює відносини у сфері реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, кількість змін, внесених до них, створили умови для виникнення великої кількості юридичних непорозумінь та, як наслідок, спорів у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Статистичні показники
Як свідчать дані судової статистики, упродовж 2014 року в місцевих адміністративних судах перебувало на розгляді 3949 справ досліджуваної категорії, що становить 1% загальної кількості справ, які перебували у цей період на розгляді.
Адміністративні суди першої інстанції розглянули 3302 справи, серед яких позовні вимоги задоволено у 1310 справах, відмовлено у задоволенні позовних вимог у 1042 справах, залишено без розгляду позовні заяви у 763 справах, 52 справи передано до інших судів.
В апеляційному порядку у 2014 році переглянуто 1623 рішення у зазначеній категорії справ, що становить 1% загальної кількості переглянутих рішень. Із них 1100 рішень залишено без змін, що становить 68% загальної кількості переглянутих справ, 23 рішення змінено, 500 рішень скасовано (31%) Із загальної кількості справ, у яких скасовано судові рішення, у 429 справах прийнято нову постанову.
У 2014 році Вищий адміністративний суд України здійснив перегляд 653 рішень судів першої та апеляційної інстанцій у касаційному порядку, з яких 482 рішення залишено без змін, що становить 74% загальної кількості переглянутих рішень, 4 рішення змінено, 167 рішень скасовано, (26%). Із загальної кількості скасованих судових рішень ухвалено нове рішення у 28 справах, 79 справ направлено на новий розгляд, 18 справ направлено для продовження розгляду, у 2 справах залишено позов без розгляду, закрито провадження у 3 справах та ухвалено 37 рішень про скасування рішення суду апеляційної інстанції із залишенням у силі рішення суду першої інстанції.
На виконання плану роботи Вищого адміністративного суду України на перше півріччя 2015 року у Вищому адміністративному суді України здійснено вивчення практики розгляду справ, які виникають зі спорів у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – державна реєстрація прав).
За результатом цієї роботи наводимо правові позиції Вищого адміністративного суду України, які сформовано в окремих справах цієї категорії з урахуванням законодавства, чинного на момент виникнення спірних відносин.
Підстави для відмови у державній реєстрації прав та їх обтяжень
Відповідно до статті 24 Закону № 1952-ІV у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо:
1) заявлене право, обтяження не підлягає державній реєстрації відповідно до цього Закону;
2) об’єкт нерухомого майна розміщений на території іншого органу державної реєстрації прав;
3) із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень звернулася неналежна особа;
4) подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом, або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують;
5) заяву про державну реєстрацію прав, пов’язаних з відчуженням нерухомого майна, подано після державної реєстрації обтяжень, встановлених щодо цього майна, крім випадків, встановлених частиною дев’ятою статті 15 цього Закону;
51) заяву про державну реєстрацію обтяжень речових прав на нерухоме майно щодо попереднього правонабувача подано після державної реєстрації права власності на таке майно за новим правонабувачем;
52) заяву про державну реєстрацію речових прав, похідних від права власності, подано за відсутності державної реєстрації права власності, крім випадків, установлених статтею 42 та частиною дев’ятою статті 15 цього Закону;
53) під час подання заяви про державну реєстрацію права власності на підприємство як єдиний майновий комплекс, житловий будинок, будівлю, споруду (їх окремі частини), що виникло на підставі документа, за яким правонабувач набуває також право власності на земельну ділянку, не подано заяву про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку;
54) після завершення п’ятиденного строку з дня отримання заявником письмового повідомлення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав не усунено обставин, що були підставою для прийняття такого рішення;
55) заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва подано не до нотаріуса, який вчинив таку дію;
56) заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в електронній формі подано особою, яка не є державним кадастровим реєстратором або державним виконавцем;
6) заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене право та обтяження такого права вже зареєстровано у Державному реєстрі прав.
У практиці адміністративних судів найчастіше зустрічаються справи про оскарження рішень державних реєстраторів про відмову у державній реєстрації прав з підстави, визначеної пунктом 4 частини першої статті 24 Закону
№ 1952-ІV, а саме у зв’язку з тим, що подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом, або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують.
У судовій практиці трапляються випадки, коли суди по-різному оцінюють обґрунтованість відмови у державній реєстрації прав з цієї підстави.
Прикладом вирішення цього питання є адміністративна справа № 826/3057/14 за позовом Особа 1 до Державного реєстратора Реєстраційної служби Головного управління юстиції у місті Києві про визнання протиправним та скасування рішення, зобов’язання вчинити певні дії.
Пункт 4 частини першої статті 24 Закону № 1952-ІV містить дві самостійні підстави для відмови у державній реєстрації прав та їх обтяжень, а тому за наявності однієї з таких підстав державний реєстратор прав на нерухоме майно (далі – державний реєстратор) повинен чітко зазначати одну з них.
Особа 1 звернулася з позовом до Державного реєстратора Реєстраційної служби Головного управління юстиції у місті Києві, в якому просила визнати протиправним та скасувати рішення про відмову у державній реєстрації прав, зобов’язати державного реєстратора Реєстраційної служби Головного управління юстиції у місті Києві зареєструвати за позивачем право власності на нерухоме майно.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивачем для проведення державної реєстрації права власності на квартиру, що виникло на підставі ухвали Богуславського районного суду Київської області, було подано відповідачу всі передбачені чинним законодавством документи. Незважаючи на це, останнім було прийняте оскаржуване рішення, чим порушено законні права та інтереси позивача.
Так, позивач звернулася до Реєстраційної служби Головного управління юстиції у місті Києві із заявою про державну реєстрацію прав на квартиру. До цієї заяви додані копії паспорта та довідки про присвоєння ідентифікаційного коду позивачу, технічний паспорт на квартиру, ухвалу Богуславського районного суду Київської області, якою цю квартиру виділено у власність позивача (справа про поділ майна подружжя).
17 грудня 2013 року відповідачем за наслідками розгляду заяви позивача прийнято рішення про відмову у державній реєстрації прав з посиланням, що подані документи не відповідають вимогам, або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують, заявлене право частково зареєстровано за іншим власником.
Не погоджуючись з рішенням відповідача, позивач заявила позов.
Постановою Окружного адміністративного суду міста Києва від 30 квітня 2014 року, залишеною без змін ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 3 липня 2014 року, в задоволенні позову відмовлено повністю.
Колегія суддів Вищого адміністративного суду України з висновками судів попередніх інстанцій частково не погодилася.
Як зазначив Вищий адміністративний суд України, спірні відносини регулюються Конституцією України, Цивільним кодексом України, Законом № 1952-ІV, постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 2011 року № 703 «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно» (далі – Порядок № 703).
Пункт 1 частини другої статті 9 Закону № 1952 передбачає обов’язок державного реєстратора під час розгляду заяви про реєстрацію прав встановити відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.
Згідно з частиною першою статті 15 Закону № 1952-IV державна реєстрація прав та їх обтяжень проводиться в такому порядку:
1) прийняття і перевірка документів, що подаються для державної реєстрації прав та їх обтяжень, реєстрація заяви;
2) встановлення факту відсутності підстав для відмови в державній реєстрації прав та їх обтяжень, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та/або їх обтяжень;
3) прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, відмову в ній або зупинення державної реєстрації.
На підставі пункту 2 частини другої статті 9 Закону № 1952-IV державний реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію прав, про відмову в державній реєстрації прав, про її зупинення, внесення змін до Державного реєстру прав.
Пунктом 23 Порядку № 703 визначено, що державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав та їх обтяжень виключно за наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав, що визначені в Законі № 1952-IV.
Підстави для відмови в державній реєстрації перелічені в статті 24 Закону № 1952-IV.
Системний аналіз наведених норм дозволив Вищому адміністративному суду України дійти висновку, що законодавець визначив перелік підстав, за яких державний реєстратор, встановивши їх наявність, може прийняти рішення про відмову в державній реєстрації прав. При цьому вказані норми визначають вичерпний перелік підстав для відмови у реєстрації прав.
Суд зазначив, що така відмова повинна бути прийнята відповідно до статті 2 КАС України, яка визначає, що у справах щодо оскарження рішень, дій чи бездіяльності суб’єктів владних повноважень адміністративні суди перевіряють, чи прийняті (вчинені) вони: 1) на підставі, у межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України; 2) з використанням повноваження з метою, з якою це повноваження надано;
3) обґрунтовано, тобто з урахуванням усіх обставин, що мають значення для прийняття рішення (вчинення дії); 4) безсторонньо (неупереджено); 5) добросовісно; 6) розсудливо; 7) з дотриманням принципу рівності перед законом, запобігаючи всім формам дискримінації; 8) пропорційно, зокрема з дотриманням необхідного балансу між будь-якими несприятливими наслідками для прав, свобод та інтересів особи і цілями, на досягнення яких спрямоване це рішення (дія); 9) з урахуванням права особи на участь у процесі прийняття рішення; 10) своєчасно, тобто протягом розумного строку. При цьому з посиланням на норми закону та ніяким чином не містити декларативних висновків.
Суди обох інстанцій встановили, що підставою для відмови у державній реєстрації було те, що документи, подані для проведення державної реєстрації прав, не відповідають вимогам або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують.
З позиції Вищого адміністративного суду України у відмові про вчинення реєстраційної дії державний реєстратор не вказав обставини, на підставі яких він дійшов таких висновків, що унеможливлює надання судом правової оцінки діям відповідача.
Такий висновок суд пояснює, зокрема, приписами імперативної норми частини четвертої статті 9 Закону № 1952, в якій вказано, що державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов’язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення (у випадках, встановлених законом); відповідність повноважень особи, яка подає документи на державну реєстрацію прав та їх обтяжень; відповідність відомостей про нерухоме майно, наявних у Державному реєстрі прав та поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до вимог цього Закону; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов’язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав.
Крім того, Вищий адміністративний суд України зазначив, що відмова відповідача містить непереконливі висновки, оскільки в ній є посилання на альтернативні підстави відмови «… або …».
Ураховуючи наведене, колегія суддів Вищого адміністративного суду України не погодилася з висновками судів про відмову в позові в частині визнання протиправним та скасування рішення про відмову у державній реєстрації прав, оскільки оскаржуване рішення ухвалено необґрунтовано та з порушенням вимог Закону.
(Постанова Вищого адміністративного суду України від 12 лютого 2015 року, реєстраційний номер судового рішення в Єдиному державному реєстрі судових рішень – 42763038).
Відповідно до частини першої статті 19 Закону № 1952-ІV державна реєстрація прав проводиться на підставі:
1) договорів, укладених у порядку, встановленому законом;
2) свідоцтв про право власності на нерухоме майно, виданих відповідно до вимог цього Закону;
3) свідоцтв про право власності, виданих органами приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді;
4) державних актів на право власності або постійного користування на земельну ділянку у випадках, встановлених законом;
5) рішень судів, що набрали законної сили;
6) інших документів, що підтверджують виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно, поданих органу державної реєстрації прав разом із заявою.
Частиною другою цієї статті передбачено, що державна реєстрація обтяжень здійснюється на підставі:
1) встановленої законом заборони користування та/або розпорядження нерухомим майном;
2) рішень судів, що набрали законної сили;
3) ухвали слідчого судді, суду, постанови державного виконавця про накладення арешту на нерухоме майно.
Згідно з частиною тринадцятою статті 15 Закону № 1952-IV порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень встановлює Кабінет Міністрів України.
Постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 року № 868 затверджено Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Пунктом 37 цієї постанови визначено документи, що підтверджують виникнення, перехід та припинення речових прав на нерухоме майно.
Такими документами є:
1) укладений в установленому законом порядку договір, предметом якого є нерухоме майно, права щодо якого підлягають державній реєстрації, або речове право на нерухоме майно чи його дублікат;
2) свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя в разі смерті одного з подружжя, видане нотаріусом або консульською установою України, чи його дублікат;
3) свідоцтво про право на спадщину, видане нотаріусом або консульською установою України, чи його дублікат;
4) видані нотаріусом свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікати;
5) свідоцтво про право власності на нерухоме майно, видане державним реєстратором відповідно до закону;
6) свідоцтво про право власності, видане органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, чи його дублікат;
7) свідоцтво про право власності на нерухоме майно чи його дублікат, видані до 1 січня 2013 року органом місцевого самоврядування або місцевою держадміністрацією;
8) рішення про закріплення нерухомого майна на праві оперативного управління чи господарського відання, прийняте власником нерухомого майна чи особою, уповноваженою управляти таким майном;
9) державний акт на право приватної власності на землю, державний акт на право власності на землю, державний акт на право власності на земельну ділянку або державний акт на право постійного користування землею;
10) рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно;
11) ухвала суду про затвердження (визнання) мирової угоди;
12) заповіт, яким установлено сервітут на нерухоме майно;
13) закон, яким установлено сервітут на нерухоме майно;
14) рішення уповноваженого законом органу державної влади про повернення об’єкта нерухомого майна релігійній організації;
15) рішення власника майна, уповноваженого ним органу про передачу об’єкта нерухомого майна з державної у комунальну власність чи з комунальної у державну власність або з приватної у державну чи комунальну власність;
16) інші документи, що підтверджують виникнення, перехід та припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно відповідно до закону.
Як показує аналіз судової практики, поширеною підставою для відмови у державній реєстрації прав та їх обтяжень є відсутність у документах, що підтверджують виникнення, перехід та припинення речових прав на нерухоме майно, деяких відомостей про нерухоме майно, необхідних для вчинення державним реєстратором реєстраційної дії.
Наприклад, відповідно до підпункту 1 пункту 20 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011 року № 1141, з метою проведення державної реєстрації виникнення права власності державний реєстратор вносить до запису про нерухоме майно такі відомості:
1) щодо земельної ділянки:
дата державної реєстрації земельної ділянки;
найменування органу, що провів державну реєстрацію земельної ділянки;
кадастровий номер земельної ділянки;
площа земельної ділянки;
цільове призначення земельної ділянки;
місцезнаходження земельної ділянки;
підстава для внесення запису про нерухоме майно:
- назва рішення;
- дата формування рішення;
- індексний номер рішення;
прізвище, ім’я та по батькові державного реєстратора;
найменування органу державної реєстрації прав або найменування нотаріальної контори, назва нотаріального округу.
У разі коли на земельній ділянці розташований об’єкт нерухомого майна, право власності на який зареєстровано в установленому законодавством порядку, державний реєстратор додатково вносить відомості про реєстраційний номер такого об’єкта.
У Вищому адміністративному суді України склалася практика згідно з якою в разі, коли інформацію, яка відсутня у правовстановлюючому документі, державний реєстратор може дізнатися із загальнодоступних джерел або з інших документів, доданих до заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, то відмова у державній реєстрації прав та їх обтяжень на підставі пункту 4 частини першої статті 24 Закону № 1952-IV (подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом, або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують), є протиправною.
Як приклад можна навести таку справу.
У разі коли державний реєстратор мав можливість отримати інформацію про цільове призначення земельної ділянки для виконання свого обов’язку щодо державної реєстрації права власності на земельну ділянку із загальнодоступних джерел, то відмова в реєстрації права на таку земельну ділянку є протиправною.
Позивач звернувся до Київського окружного адміністративного суду з позовом до Державного реєстратора прав на нерухоме майно Реєстраційної служби Києво-Святошинського районного управління юстиції Київської області, Реєстраційної служби Києво-Святошинського районного управління юстиції Київської області, в якому просив визнати нечинним рішення Державного реєстратора, яким позивачу відмовлено у державній реєстрації права власності 1/8 частки земельної ділянки, кадастровий номер (…), зобов’язати відповідача провести державну реєстрацію прав за його заявою.
Постановою Київського окружного адміністративного суду від 23 квітня 2013 року, залишеною без змін ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 5 листопада 2013 року, позов задоволено. Визнано протиправним та скасовано рішення Державного реєстратора прав на нерухоме майно Реєстраційної служби Києво-Святошинського районного управління юстиції Київської області. Зобов’язано Реєстраційну службу
Києво-Святошинського районного управління юстиції Київської області провести державну реєстрацію речових прав власності 1/8 частки земельної ділянки, кадастровий номер (…), розміром 0,10 га за заявою позивача про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
У цій справі судами першої та апеляційної інстанцій встановлено, що рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 27 листопада 2012 року, що набрало законної сили, визнано, серед іншого, за позивачем право приватної власності на 1/8 частки земельної ділянки, кадастровий номер (…), розміром 0,10 га.
22 лютого 2013 року позивачем до Реєстраційної служби було подано заяву про державну реєстрацію прав на зазначену частку земельної ділянки.
Рішенням Державного реєстратора від 14 березня 2013 року відмовлено у державній реєстрації права власності на вищезазначену частку земельної ділянки. Зі змісту цього рішення вбачається, що підставою для такої відмови стало те, що подані заявником документи не відповідають вимогам, або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують, а саме: у наданому заявником для реєстрації права власності рішенні Києво-Святошинського районного суду від 27 листопада 2012 року № 2-2197/12 не зазначено цільове призначення земельної ділянки.
Відповідно до частини першої статті 4 Закону № 1952-IV обов’язковій державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно, що знаходиться на території України, фізичних та юридичних осіб, держави, територіальних громад, іноземців та осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб, міжнародних організацій, іноземних держав.
Частина перша статті 24 Закону № 1952-IV встановлює вичерпний перелік підстав для відмови у державній реєстрації прав та їх обтяжень.
Відповідно до пункту 4 частини першої статті 24 Закону № 1952-IV у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом, або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують.
Згідно зі статтею 17 Закону № 1952-IV до документів, що подаються для державної реєстрації прав та їх обтяжень, є, зокрема, такі вимоги: текст документів, що подаються для державної реєстрації прав та їх обтяжень, повинен бути написаний розбірливо; прізвище, ім’я, по батькові фізичних осіб та їх місце проживання, а також найменування юридичних осіб та їх місцезнаходження повинні бути написані повністю; не приймаються для державної реєстрації прав та їх обтяжень документи з підчищеннями або дописками, закресленими словами та іншими не обумовленими в них виправленнями, заповнені олівцем, а також з пошкодженнями, які не дають змоги однозначно тлумачити їх зміст.
Згідно з пунктом 27 Порядку № 703 документами, що підтверджують виникнення, перехід та припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, у тому числі є: свідоцтво про право власності на нерухоме майно, видане органом місцевого самоврядування або місцевою держадміністрацією до набрання чинності цим Порядком; рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно.
Згідно з підпунктом 1 пункту 20 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011 року № 1141, з метою проведення державної реєстрації виникнення права власності державний реєстратор вносить до запису про нерухоме майно такі відомості про цільове призначення земельної ділянки.
Вищий адміністративний суд України дійшов висновку, що за змістом наведеної норми на державного реєстратора покладено обов’язок внесення до запису про нерухоме майно відомостей про складові частини об’єкта нерухомого майна.
Колегія суддів звернула увагу, що відповідач мав можливість отримати інформацію для виконання свого обов’язку щодо державної реєстрації права власності 1/8 частки земельної ділянки.
Так, частиною першою статті 36 Закону України від 7 липня 2011 року № 3613-VI «Про Державний земельний кадастр» передбачено, що на офіційному веб-сайті центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, оприлюднюються відомості Державного земельного кадастру, зокрема, про межі земельних ділянок.
Публічна кадастрова карта Державного агентства земельних ресурсів України (http://map.dazru.gov.ua/kadastrova-karta), яка є загальнодоступним та загальновідомим ресурсом, містить інформацію про цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером (…), а саме «Для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)», що відповідає підрозділу 2.01 розділу 02 «Землі житлової забудови» секції В «Землі житлової громадської забудови» Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23 липня 2010 року
№ 548, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 1 листопада 2010 року за № 1011/18306.
За таких обставин Вищий адміністративний суд України дійшов висновку, що рішення судів першої та апеляційної інстанцій про задоволення позову є законними та обґрунтованими.
(Ухвала Вищого адміністративного суду України від 20 листопада 2014 року, реєстраційний номер судового рішення в Єдиному державному реєстрі судових рішень – 41645952).
Як зазначалося вище, державна реєстрація обтяжень здійснюється на підставі:
1) встановленої законом заборони користування та/або розпорядження нерухомим майном;
2) рішень судів, що набрали законної сили;
3) ухвали слідчого судді, суду, постанови державного виконавця про накладення арешту на нерухоме майно.
Пунктом 5 статті 24 Закону № 1952-IV передбачено, що у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо заяву про державну реєстрацію прав, пов’язаних з відчуженням нерухомого майна, подано після державної реєстрації обтяжень, встановлених щодо цього майна, крім випадків, встановлених частиною дев’ятою статті 15 цього Закону.
Згідно з висновком Верховного Суду України, викладеним у постанові від 11 листопада 2014 року (справа № 21-357а14), наявність в Єдиному реєстрі заборон запису про заборону відчуження майна є перешкодою для здійснення державним реєстратором реєстраційних дій до того часу, поки таке обтяження не буде зняте.
Як свідчить практика Вищого адміністративного суду України, із цього правила може бути виняток. Це випадки, коли така заборона накладена в інтересах особи, яка звернулася до державного реєстратора із заявою про державну реєстрацію прав.
Реєстраційна служба правомірно здійснила реєстрацію права власності на нерухоме майно (будівлю) за банком, оскільки зазначена заборона не поширюється на останнього і накладена слідчим в інтересах банку як іпотекодержателя майна, на яке накладено заборону відчуження.
У квітні 2013 року товариство з обмеженою відповідальністю
«Проект-А» (далі – позивач) звернулося до Окружного адміністративного суду міста Києва з позовом до Реєстраційної служби Головного управління юстиції в місті Києві (далі – відповідач), за участю третьої особи без самостійних вимог на предмет спору – публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» (далі – третя особа), в якому просило:
скасувати рішення про державну реєстрацію прав щодо реєстрації права власності на будівлю адміністративно-побутового комплексу за третьою особою;
зобов’язати відповідача внести до Державного реєстру прав відповідний запис про реєстрацію права власності на будівлю адміністративно-побутового комплексу за позивачем на підставі заяви про державну реєстрацію прав та/або їх обтяжень (реєстраційний номер: 16730, дата і час реєстрації заяви: 11.01.2013 14:39) та рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер: 47738 від 16.01.2013 14:12:31).
Свої вимоги позивач мотивував тим, що він є власником приміщення. Реєстраційною службою Головного управління юстиції в місті Києві прийнято рішення про реєстрацію права власності на вказане приміщення за публічним акціонерним товариством «Укрсоцбанк».
Окружний адміністративний суд міста Києва постановою від 7 червня 2013 року, залишеною без змін ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 19 вересня 2013 року, в задоволенні адміністративного позову відмовив.
Вищий адміністративний суд України ухвалою від 15 травня 2014 року касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Проект-А» залишив без задоволення, а постанову Окружного адміністративного суду міста Києва від 7 червня 2013 року та ухвалу Київського апеляційного адміністративного суду від 19 вересня 2013 року – без змін.
Верховний Суд України постановою від 11 листопада 2014 року заяву товариства з обмеженою відповідальністю «Проект-А» задовольнив частково. Ухвалу Вищого адміністративного суду України від 15 травня 2014 року скасував, справу направив на новий розгляд до суду касаційної інстанції.
У цій справі суди попередніх інстанцій встановили, що 24 лютого 2010 року Головним управлінням комунальної власності міста Києва позивачу видано свідоцтво про право власності на будівлю, розташовану за адресою: м. Київ, вул. Амосова Миколи, 12, після чого позивач здійснив державну реєстрацію свого права в КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації».
У подальшому між позивачем та третьою особою виникли спори щодо права власності на вказаний об’єкт нерухомості, які були розглянуті господарськими судами.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 7 вересня 2012 року у справі № 5011-14/7961-2012 визнано недійсним правочин, на підставі якого позивач у 2010 році отримав свідоцтво про право власності на спірну будівлю.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 10 вересня 2012 року у справі № 5011-66/7999-2012 за третьою особою визнано право власності на будівлю, розташовану за адресою: м. Київ, вул. Амосова Миколи, 12 (літ. А), на будинок, розташований за адресою: м. Київ, вул. Амосова Миколи, 12 (літ. С) та нежитлові будинки, також розташовані за адресою: м. Київ, вул. Амосова Миколи, 12.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 17 вересня 2012 року у справі № 5011-33/8037-2012 визнано недійсним договір іпотеки, за яким позивач передавав об’єкт нерухомості по вул. Амосова Миколи, 12 іншій юридичній особі на забезпечення своїх зобов’язань.
Київський апеляційний господарський суд постановою від 14 листопада 2012 року у справі № 2/349 відмовив товариству з обмеженою відповідальністю «Проект-А» в задоволенні позову про визнання права власності на будівлю по вул. Амосова Миколи, 12
Усі згадані рішення господарських судів набрали законної сили і на час розгляду адміністративного позову не були скасовані чи змінені у передбаченому законом порядку.
Відмовляючи в задоволенні адміністративного позову, суди попередніх інстанцій виходили з того, що власником будівлі з 14 листопада 2012 року є публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк», оскільки право власності на спірний об’єкт нерухомості визнано за останнім у судовому порядку (справа № 5011-66/7999-2012) за позовом публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» до приватного акціонерного товариства «Ен ЕС Ай Констракш», товариства з обмеженою відповідальністю «Проект-А», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача, – публічне акціонерне товариство «Фінексбанк», про звернення стягнення на предмет іпотеки та визнання права власності на нерухоме майно.
Рішення в цій справі набрало законної сили 14 листопада 2012 року.
Крім того, Господарський суд міста Києва рішенням від 17 вересня 2012 року у справі № 5011-33/8037-2012 визнав недійсним договір іпотеки від 17 лютого 2012 року позивача з публічним акціонерним товариством «Фінексбанк».
Рішення набрало законної сили 29 жовтня 2012 року.
Оскільки постановою слідчого ГСУ МВС України від 17 серпня 2012 року заборонено укладати цивільно-правові угоди щодо об’єкта нерухомості, проте ніяких заборон на здійснення реєстраційних дій на виконання рішень судів постанова слідчого не містить, суди попередніх інстанцій зробили висновок про те, що постанова слідчого не є документом, що зупиняє виконання рішення господарського суду, яким власником приміщень визнано публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк».
Вищий адміністративний суд України погодився з остаточними висновками адміністративних судів попередніх інстанцій з огляду на таке.
Преамбулою Закону № 1952-ІV передбачено, що цей Закон визначає правові, економічні, організаційні засади проведення державної реєстрації речових та інших прав, які підлягають реєстрації за цим Законом, та їх обтяжень і спрямований на забезпечення визнання та захисту державою цих прав, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна.
Закон № 1952-ІV регулює відносини, пов’язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
За нормою пункту 1 частини другої статті 9 Закону № 1952-ІV (в редакції від 1 січня 2013 року) державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно, зокрема:
- відповідність обов’язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення (у випадках, встановлених законом);
- відповідність повноважень особи, яка подає документи на державну реєстрацію, та сторін (сторони) правочину, згідно з яким відбувається державна реєстрація виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав;
- відповідність відомостей про нерухоме майно, наявних у Державному реєстрі прав та поданих документах;
- відповідність даних про наявність (або відсутність) інформації та/або відповідних документів, що свідчать про накладення (зняття) заборони (арешту) або інших обтяжень, що перешкоджають державній реєстрації прав, у тому числі відсутність встановлених законом заборон на відчуження нерухомого майна;
- наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов’язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав.
Відповідно до приписів пунктів 4, 5, 6 частини першої статті 24 Закону № 1952-ІV у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом, або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують; заяву про державну реєстрацію прав, пов’язаних з відчуженням нерухомого майна, подано після державної реєстрації обтяжень, встановлених щодо цього майна, крім випадків, встановлених частиною дев’ятою статті 15 цього Закону; заявлене право вже зареєстровано.
Відповідно до частини тринадцятої статті 15 Закону № 1952ІV порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень встановлює Кабінет Міністрів України.
Кабінет Міністрів України постановою від 22 червня 2011 року № 703 затвердив Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – Порядок № 703), який визначає процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов’язки суб’єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
Для проведення державної реєстрації прав заявник подає органові державної реєстрації прав, нотаріусу заяву про державну реєстрацію та необхідні для такої реєстрації документи, визначені цим Порядком (пункти, 7, 10 Порядку № 703).
Разом із тим підставою для державної реєстрації прав та їх обтяжень слугує рішення судів, що набрали законної сили, що закріплено пунктом п’ятим частини першої статті 19 Закону № 1952-ІV.
Під час розгляду заяви про державну реєстрацію і документів державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно, їх обтяженнями та приймає рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень або рішення про відмову в такій реєстрації.
Так, оскільки третьою особою надано відповідачу всі документи, необхідні для здійснення реєстрації права власності на об’єкти нерухомості, у відповідача не було підстав для відмови в здійсненні реєстрації прав та виник обов’язок здійснити таку реєстрацію.
Тому Вищий адміністративний суд України дійшов висновку, що відповідач, розглянувши заяву публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» та врахувавши рішення суду про визнання за останнім права власності на об’єкт нерухомості, при здійсненні реєстраційних дій діяв у межах своїх повноважень та на підставі закону, що унеможливлює задоволення позову.
Щодо заборони відчуження відповідно до постанови слідчого Головного слідчого управління Міністерства внутрішніх справ України від 17 серпня 2012 року, Вищий адміністративний суд України зазначив, що вказана заборона не поширюється на банк, оскільки була накладена слідчим саме в інтересах третьої особи як іпотекодержателя майна та забороняє укладати цивільно-правові угоди щодо об’єкта нерухомості, проте ніяких заборон на здійснення реєстраційних дій на виконання рішень судів постанова слідчого не містить.
Крім того, як зазначалося вище, постановою Головного слідчого управління МВС України від 16 грудня 2014 року про закриття кримінального провадження було скасовано арешт на майно, яке було обтяжене.
Щодо правового висновку Верховного Суду України про неможливість здійснення державним реєстратором реєстраційних дій за умови наявності в Єдиному реєстрі заборон припису про заборону відчуження майна допоки таке обтяження не буде зняте, то, не заперечуючи проти такого висновку в загальному, Вищий адміністративний суд України відхилився від нього у цьому конкретному випадку саме з тих підстав, що постановою слідчого заборону відчуження майна третьої особи накладено для забезпечення прав останньої, а реєстраційною дією такі права лише підтверджені.
Окрім того, і це має вирішальне значення, за наявності згаданих судових рішень у позивача не було підстав заявляти позов, оскільки діями реєстратора його суб’єктивне право не порушено.
Суд також звернув увагу на те, що подачею цього позову товариство з обмеженою відповідальністю «Проект-А» намагається вирішити спір про цивільне право, яке не належить до юрисдикції адміністративних судів.
(Ухвала Вищого адміністративного суду України від 26 березня 2015 року, реєстраційний номер судового рішення в Єдиному державному реєстрі судових рішень – 43408294).
Повноваження суду під час вирішення справ з приводу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень
Найактуальнішим для судової практики у цій категорії справ є питання щодо повноважень суду під час вирішення таких справ.
Однією з вимог, з якими звертаються позивачі до суду, є зобов’язання державного реєстратора здійснити державну реєстрацію прав на нерухоме майно.
Відповідно до частини другої статті 162 КАС України у разі задоволення адміністративного позову суд може прийняти постанову про:
1) визнання протиправними рішення суб’єкта владних повноважень чи окремих його положень, дій чи бездіяльності і про скасування або визнання нечинним рішення чи окремих його положень, про поворот виконання цього рішення чи окремих його положень із зазначенням способу його здійснення;
2) зобов’язання відповідача вчинити певні дії;
3) зобов’язання відповідача утриматися від вчинення певних дій;
4) стягнення з відповідача коштів;
5) тимчасову заборону (зупинення) окремих видів або всієї діяльності об’єднання громадян;
6) примусовий розпуск (ліквідацію) об’єднання громадян;
7) примусове видворення іноземця чи особи без громадянства за межі України;
8) визнання наявності чи відсутності компетенції (повноважень) суб’єкта владних повноважень.
Суд може прийняти іншу постанову, яка б гарантувала дотримання і захист прав, свобод, інтересів людини і громадянина, інших суб’єктів у сфері публічно-правових відносин від порушень з боку суб’єктів владних повноважень.
Суд за адміністративним позовом суб’єкта владних повноважень може прийняти іншу постанову у випадках, встановлених законом.
Прикладом вирішення цього питання є такі справи.
Суд не може зобов’язати здійснити державну реєстрацію права за обставин, коли достеменно не встановлено, що всі подані документи належним чином оформлені, а всі етапи їх перевірки – завершені.
У липні 2013 року публічне акціонерне товариство «Тернопільголовпостач» звернулося до суду з позовом до Державного реєстратора прав на нерухоме майно Державної реєстраційної служби України та Державної реєстраційної служби України, в якому просило визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора на нерухоме майно про відмову в державній реєстрації права власності та зобов’язати Державну реєстраційну службу України вчинити дії щодо реєстрації права власності.
Тернопільський окружний адміністративний суд постановою від 8 серпня 2013 року, залишеною без змін ухвалою Львівського апеляційного адміністративного суду від 3 квітня 2014 року, адміністративний позов задовольнив; визнав протиправним та скасував рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно Державної реєстраційної служби України про відмову у державній реєстрації прав; зобов’язав Державну реєстраційну службу України зареєструвати за публічним акціонерним товариством «Тернопільголовпостач» право власності на нерухоме майно відповідно до відомостей про об’єкт нерухомості, зазначених у витязі про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 20 вересня 2007 року, виданому Товариством з обмеженою відповідальністю «Міське бюро технічної інвентаризації».
При ухваленні рішення суди першої та апеляційної інстанцій виходили з неправомірності відмови відповідача у проведенні державної реєстрації прав на нерухоме майно та наявності підстав для зобов’язання відповідача вчинити дії щодо державної реєстрації прав.
У цій справі суди попередніх інстанцій встановили, що 6 червня 2013 року публічне акціонерне товариство «Тернопільголовпостач» звернулося до Державної реєстраційної служби України із заявою про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно.
Державний реєстратор прав на нерухоме майно Державної реєстраційної служби України рішенням від 3 липня 2013 року відмовив у державній реєстрації права власності на об’єкт нерухомості на підставі статті 24 Закону № 1952-ІV, пунктів 16, 23 Порядку № 703, з посиланням на те, що подані документи не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують, подані документи не відповідають вимогам, встановленим Законом № 1952-ІV, та не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують.
Листом від 3 липня 2013 року № 1894/05-22-13 Державна реєстраційна служба України повідомила позивача про прийняття за результатами розгляду заяви про державну реєстрацію прав від 6 червня 2013 року рішення про відмову у державній реєстрації прав від 3 липня 2013 року.
Вирішуючи справу у касаційному порядку, Вищий адміністративний суд України зазначив таке.
Як встановлено частиною другою статті 19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов’язані діяти лише на підставі, у межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Відповідно до статті 2 Закону № 1952-IV державна реєстрація речових прав на нерухоме майно – офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; нерухоме майно – земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення.
Частиною четвертою статі 3 Закону № 1952-IV встановлено, що права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, за таких умов: якщо реєстрація прав та їх обтяжень була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав та їх обтяжень діяло законодавство, що не передбачало обов’язкової реєстрації таких прав та їх обтяжень.
Статтею 8 Закону № 1952-IV визначені повноваження органу державної реєстрації прав, який: проводить державну реєстрацію прав та їх обтяжень або відмовляє у їх реєстрації; забезпечує ведення Державного реєстру прав; надає інформацію про зареєстровані права та їх обтяження в порядку, встановленому цим Законом; забезпечує облік безхазяйного нерухомого майна; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.
Згідно з пунктом 1 частини другої статті 9 Закону № 1952-IV державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно, зокрема: відповідність обов’язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення (у випадках, встановлених законом); відповідність повноважень особи, яка подає документи на державну реєстрацію, та сторін (сторони) правочину, згідно з яким відбувається державна реєстрація виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав; відповідність відомостей про нерухоме майно, наявних у Державному реєстрі прав та поданих документах; відповідність даних про наявність (або відсутність) інформації та/або відповідних документів, що свідчать про накладення (зняття) заборони (арешту) або інших обтяжень, що перешкоджають державній реєстрації прав, у тому числі відсутність встановлених законом заборон на відчуження нерухомого майна; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов’язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав.
Відповідно до статті 15 Закону № 1952-IV державна реєстрація прав та їх обтяжень проводиться в такому порядку: прийняття і перевірка документів, що подаються для державної реєстрації прав та їх обтяжень, реєстрація заяви; встановлення факту відсутності підстав для відмови в державній реєстрації прав та їх обтяжень, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та/або їх обтяжень; прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, відмову в ній або зупинення державної реєстрації; внесення записів до Державного реєстру прав; видача свідоцтва про право власності на нерухоме майно у випадках, встановлених статтею 18 цього закону; надання витягів з Державного реєстру прав про зареєстровані права та/або їх обтяження.
Статтею 24 Закону № 1952-IV визначені підстави відмови в державній реєстрації прав та обтяжень. Відмова в державній реєстрації прав та їх обтяжень з підстав, не передбачених цим Законом, заборонена (частина четверта статті 24 Закону).
Відповідно до статті 22 Закону № 1952-IV у раз, якщо документи для державної реєстрації прав та їх обтяжень подано не в повному обсязі, передбаченому нормативно-правовими актами, державний реєстратор у строк, встановлений частинами п’ятою, сьомою і восьмою статті 15 цього Закону для розгляду заявлених прав, приймає рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень і письмово повідомляє про це заявника. У разі невиконання зазначених вимог державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав та їх обтяжень.
Як встановили суди, рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію відповідачами у справі не приймалося, що, у свою чергу, позбавило позивача можливості подати для проведення державної реєстрації додаткові документи.
За вказаними обставинами колегія суддів Вищого адміністративного суду України визнала правильними висновки судів попередніх інстанцій щодо безпідставної відмови державного реєстратора у проведенні державної реєстрації прав позивача на нерухоме майно та скасування рішення від 3 липня 2013 року.
Разом із цим колегія суддів не погодилася з висновками судів попередніх інстанцій у частині зобов’язання Державної реєстраційної служби України зареєструвати за публічним акціонерним товариством «Тернопільголовпостач» право власності на нерухоме майно, відповідно до відомостей про об’єкт нерухомості, зазначених у витязі про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 20 вересня 2007 року за № 16003444, виданому товариством з обмеженою відповідальністю «Міське бюро технічної інвентаризації».
Як встановлено частиною четвертою статті 9 Закону № 1952-IV, державний реєстратор самостійно приймає рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень або відмову в такій реєстрації. Втручання будь-яких органів, посадових і службових осіб, громадян та їх об’єднань у діяльність державного реєстратора, пов’язану з проведенням державної реєстрації прав, забороняється і тягне за собою відповідальність згідно із законом.
Таким чином, з огляду на Закон № 1952-IV випливає, що державна реєстрація є дискреційним повноваженням державного реєстратора, яка проводиться відповідно до визначених законом етапів, вчиненню реєстраційних дій передує перевірка поданих документів на їх відповідність вимогам законодавства. Суд не може зобов’язати здійснити державну реєстрацію права за обставин, коли достеменно не встановлено, що всі подані документи належним чином оформлені, а всі етапи їх перевірки – завершені.
Колегія суддів Вищого адміністративного суду України дійшла висновку, що з метою захисту порушеного права позивача необхідно зобов’язати Державного реєстратора прав на нерухоме майно Державної реєстраційної служби України повторно розглянути подану публічним акціонерним товариством «Тернопільголовпостач» заяву про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно.
(Постанова Вищого адміністративного суду України від 15 квітня 2015 року, реєстраційний номер судового рішення в Єдиному державному реєстрі судових рішень – 43735520).
У разі коли у державного реєстратора не було передбачених статтею 24 Закону № 1952-IV підстав для відмови у державній реєстрації права, задоволення адміністративного позову в частині зобов’язання Державної реєстраційної служби України провести державну реєстрацію права відповідає вимогам статті 162 Кодексу адміністративного судочинства України.
17 червня 2013 року до суду з позовом про визнання дій неправомірними та скасування рішення Державної реєстраційної служби України
(далі – Реєстраційна служба) звернулося сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Тімірязевське» (далі – Товариство). Свої вимоги позивач мотивував тим, що звернувся до Відділу реєстрації речових прав на нерухоме майно із заявою про державну реєстрацію прав на будівлю ферми. Посилаючись на безпідставну відмову в державній реєстрації, Товариство просило визнати протиправними дії Реєстраційної служби, скасувати рішення про відмову в державній реєстрації прав та їх обтяжень від 25 травня 2013 року, зобов’язати Реєстраційну службу провести державну реєстрацію прав та їх обтяжень щодо права власності на нерухоме майно, внести відповідний запис до Державного реєстру прав та надати Витяг із Державного реєстру.
Донецький окружний адміністративний суд постановою від 22 липня 2013 року, залишеною без змін ухвалою Донецького апеляційного адміністративного суду від 3 вересня 2013 року, позов задовольнив частково. Визнав протиправним та скасував рішення реєстратора прав на нерухоме майно Реєстраційної служби про відмову у державній реєстрації прав та їх обтяжень та зобов’язав Реєстраційну службу прийняти рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень щодо права власності на нерухоме майно. У задоволенні решти вимог позову відмовив.
У цій справі суди встановили, що на підставі свідоцтва про право власності, яке було видано виконкомом Кленівської сільської ради 16 березня 2007 року, Товариству належить нерухоме майно.
4 травня 2013 року Товариство звернулося до Реєстраційної служби із заявою про державну реєстрацію свого права власності на об’єкт нерухомості.
23 травня 2013 року державний реєстратор за результатами розгляду заяви дійшов висновку, що подані документи не відповідають вимогам або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують. Відмова мотивована тим, що в заяві позивача вказано тип об’єкта - «будівля», у той час як у свідоцтві про право власності на нерухоме майно від 16 березня 2007 року вказаний тип об’єкта – «будівлі ферми № 1».
Вирішуючи справу в касаційному порядку, Вищий адміністративний суд України зазначив таке.
Порядок здійснення державної реєстрації на час виникнення спірних правовідносин регламентувався Законом № 1952-IV та Порядком № 703.
Здійснивши аналіз доданих до справи доказів, суди першої та апеляційної інстанцій дійшли висновку, що позивачем надано державному реєстратору всі передбачені Законом № 1952-IV та Порядком № 703 документи для здійснення державної реєстрації права власності Товариства на об’єкт нерухомості і що у державного реєстратора не було передбачених статтею 24 Закону № 1952-IV підстав для відмови у державній реєстрації.
Вищий адміністративний суд України визнав безпідставними посилання скаржника на те, що задовольнивши адміністративний позов у частині зобов’язання Реєстраційної служби провести державну реєстрацію права власності Товариства на об’єкт нерухомого майна, суди попередніх інстанцій вийшли за межі своїх повноважень та втрутились у виключну компетенцію Реєстраційної служби, оскільки зобов’язавши відповідача здійснити державну реєстрацію, суди діяли у відповідно до пункту 2 частини другої статті 162 КАС України та ухвалили рішення, яке гарантує дотримання і захист прав, свобод позивача у сфері публічно-правових відносин від порушень з боку суб’єктів владних повноважень.
(Ухвала Вищого адміністративного суду України від 24 березня 2015 року, реєстраційний номер судового рішення в Єдиному державному реєстрі судових рішень – 43382204).
Відповідно до частини третьої статті 24 Закону № 1952-IV відмова в державній реєстрації прав та їх обтяжень з підстав, зазначених у пунктах 4,
52–56 частини першої цієї статті, не позбавляє заявника права повторно звернутися із заявою за умови усунення перешкод для державної реєстрації прав та їх обтяжень.
Вивчення судових рішень показало, що у запереченнях проти позовів, державні реєстратори, посилаючись на це положення, вказують на неможливість вчинення реєстраційних дій у разі визнання рішення державного реєстратора протиправним з огляду на те, що документи, подані для реєстрації, повернуті заявникові.
З цього приводу позиція Вищого адміністративного суду України є такою.
Посилання відповідача на те, що повторний розгляд заяви про реєстрацію права, повернутої з підстав, зазначених у пунктах 4, 52–56 частини першої статті 24 Закону № 1952-IV, є неможливим у зв’язку з поверненням документів заявникові, не можуть бути підставою для скасування судових рішень у справі про оскарження рішення про відмову в реєстрації права, оскільки предметом розгляду такої справи є правомірність ухвалення такого рішення.
У грудні 2013 року Особа 1 звернулася до суду з позовом до Державної реєстраційної служби України, Державного реєстратора прав на нерухоме майно Державної реєстраційної служби України, яким просила скасувати рішення відповідача-1 від 28 листопада 2013 року щодо відмови у державній реєстрації права власності, зобов’язати відповідача-2 повторно розглянути заяву позивачки про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, прийняту 21 жовтня 2013 року Реєстраційною службою Харківського районного управління юстиції Харківської області за реєстраційним номером 3495934.
Харківський окружний адміністративний суд постановою від 2 квітня 2014 року у справі № 820/14109/13-а, залишеною без змін ухвалою Харківського апеляційного адміністративного суду від 30 липня 2014 року, позовні вимоги задовольнив.
При ухваленні рішень суди першої та апеляційної інстанцій виходили з доведеності позивачем своїх вимог, оскільки Державним реєстратором оскаржене рішення прийнято без урахування фактичних обставин, а тому підстави для відмови Особа 1 у державній реєстрації права власності були відсутні.
У цій справі суди попередніх інстанцій встановили, що рішенням Харківського районного суду Харківської області від 16 травня 2013 року у справі № 2034/8117/2012, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Харківської області від 9 вересня 2013 року, проведено перерозподіл домоволодіння за адресою (…).
Особа 1 виділено в натурі на 1/2 частину житлового будинку з надвірними будівлями та спорудами за вказаною адресою по житлових будівлях (квартира № 1) – у будівлі «А-1» житлове приміщення № 1-5 та житлове приміщення № 1-4 загальною площею 23,8 кв. м, по надвірним спорудам – 1/2 частину сараю «В», що по житловій площі більше від ідеальної частки на 137,5 гривень, особисто побудовані будівлі та споруди: частина житлового будинку «А-1» площею 8,8 кв. м, веранда «а», прибудова «А1-1», прибудова «А2-1», прибудова «А4-1», тамбур «а1», ганок «а2», ганок «а3», льох «ап.», вбиральня «3», сарай «К», літня кухня «Л», веранда «л1», сарай «Н», каналізаційна яма «М», каналізаційна яма «Я», ворота № 3, паркан № 4, паркан № 6, всього приміщень і будівель на загальну суму 128 316 гривень.
Перерозподілено ідеальні частки в праві власності на житловий будинок з надвірними будівлями і спорудами за вказаною адресою, визнано за позивачкою право власності на 55/100 частин житлового будинку з надвірними будівлями і спорудами замість 1/2 частини. Право власності на 45/100 частин житлового будинку з надвірними будівлями і спорудами за вказаною вище адресою залишено відкритим, встановлено порядок користування земельною ділянкою, виділено позивачці земельну ділянку за адресою (…) площею 760 кв. м з боку домоволодіння № 74.
Представник Особа 1 звернулася до Реєстраційній службі Харківського районного управління юстиції Харківської області із заявою про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно.
Рішенням від 28 листопада 2013 року позивачу відмовлено в державній реєстрації її права власності на житловий будинок за адресою (…) з посиланням на статтю 24 Закону № 1952-IV, пункти 16, 23 Порядку № 703.
На обґрунтування прийнятого рішення державний реєстратор вказав, що рішенням Харківського районного суду Харківської області від 16 травня 2013 року у справі № 2034/8117/2012 визнано право власності на об’єкт нерухомого майна, яке (будинок та господарські споруди) збудовано самочинно, а тому таке майно спочатку повинно бути прийнято в експлуатацію згідно з Порядком прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461, оскільки державна реєстрація прав на такий об’єкт проводиться після прийняття його в експлуатацію відповідно до частини другої статті 5 Закону № 1952-IV, у зв’язку з чим відсутні підстави для державної реєстрації права власності на це майно.
Переглядаючи судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій, з урахуванням доводів касаційної скарги, колегія суддів Вищого адміністративного суду України зазначила таке.
Відповідно до частини першої статті 4 Закону № 1952-IV (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) обов’язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме: право власності на нерухоме майно; право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном; інші речові права відповідно до закону; податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.
За приписами частини третьої статті 16 Закону № 1952-IV разом із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень у паперовій формі подаються оригінали документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень, їх копії, засвідчені в установленому порядку.
Пунктом 4 частини першої, частиною четвертою Закону № 1952-IV визначено, що у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом, або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують.
Відмова в державній реєстрації прав та їх обтяжень з підстав, не передбачених цим Законом, заборонена.
З матеріалів справи суди встановили, що на території домоволодіння за адресою (…) об’єктами самовільного будівництва є надвірна споруда – вбиральня «У» та житлове приміщення 2-4 в будівлі А-1.
Звертаючись до відповідача-1 із заявою про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно позивач самовільно побудовані споруди не визначила як предмет для проведення такої реєстрації, оскільки рішенням Харківського районного суду Харківської області від 16 травня 2013 року у справі № 2034/8117/2012 вбиральня «У» та житлове приміщення 2-4 в будівлі А-1 не були виділені Особа 1.
Ураховуючи встановлені вище обставини, колегія суддів Вищого адміністративного суду України погодилась із правовою позицією судів попередніх інстанцій, що відповідачами в процесі розгляду справи не наведено обґрунтованих підстав для прийняття рішення від 28 листопада 2013 року та відмови у державній реєстрації права власності Особа 1 на нерухоме майно.
У касаційній скарзі Державна реєстраційна служба України звернула увагу суду, що повторний розгляд заяви позивача є неможливим в силу того, що установленим порядком державної реєстрації реєстрами речових прав на нерухоме майно передбачено повернення заявникові документів, що подавалися ним для проведення державної реєстрації прав, після прийняття рішення про відмову в державній реєстрації, а також право повторного звернення із заявою за умови усунення перешкод для державної реєстрації прав та їх обтяжень.
Щодо вказаних тверджень судова колегія касаційної інстанції висловилася критично, зазначивши, що вони не можуть бути підставою для скасування судових рішень, оскільки предметом розгляду цієї справи є законність прийняття Державним реєстратором рішення від 28 листопада 2013 року про відмову в державній реєстрації права власності.
Питання можливості або неможливості виконання постанови Харківського окружного адміністративного суду від 2 квітня 2014 року до предмета спору в цій справі не входить.
(Ухвала Вищого адміністративного суду України від 19 лютого 2015 року, реєстраційний номер судового рішення в Єдиному державному реєстрі судових рішень – 42861439).